Ипотечное фиаско состоялось?

Похоже, что в России закончилась эйфория от возможности купить квартиру в кредит, - сегодня подсчитываем промахи, пожиная плоды доступной ипотеки. Ведь когда у нас появилось ипотечное кредитование, на него мог рассчитывать практически каждый. И чего греха таить, справки о доходах, предоставляемые заемщиками, были откровенно сфабрикованные, на что, впрочем, кредиторы закрывали глаза, раздавая займы любому желающему. И желающие были. Только в Алтайском крае были рефинансированы миллиарды рублей, оформлены тысячи сделок. Однако уже тогда, 2-3 года назад, некоторые дальновидные эксперты предрекали «кризис жанра», предупреждая об оборотной стороне ипотеки, пишет «Недвижимость Алтая».

Так оно и вышло: безоглядность кредиторов с ними же и сыграла злую шутку. Многие заемщики не выдержали бремени выплат по кредитному договору. Кто-то изначально не рассчитал своих финансовых возможностей, кто-то в силу непредвиденных обстоятельств потерял источник дохода, а кто-то изначально не собирался погашать ипотечный долг, так как приобретал недвижимость в спекулятивных целях. В итоге тысячи людей оказались в неприглядном статусе дефолтников, то есть не справившихся со взятыми на себя обязательствами. Причем с каждым днем число неплатежей по ипотеке растет все больше.

У нас, в Алтайском крае, в текущем году даже появилось специализированное агентство «ЮСБ-Алтай» по сбору долгов. То есть можно говорить о масштабах возникшей проблемы. А то, что это проблема, сомневаться не приходится. Сотни решений сегодня принимаются судом в пользу кредитора о взыскании задолженности с заемщика. Стоит отметить, что пока абсолютно все дела в суде выигрывает кредитор, а потому шансов у заемщика на то, что «правда» будет на его стороне, нет. Рассчитываться с банком все равно придется, причем с учетом накопившихся за время невыплат всех штрафов и пени. Всю недвижимость, находящуюся в залоге у кредитора, последний реализует, чтобы компенсировать задолженность, а людей просят освободить занимаемое жилье. Не идти на контакт и откровенно «воевать» с залогодержателем себе  дороже, а потому от такой идеи сразу же стоит отказаться. Не справились со своими обязанностями заемщика -  постарайтесь хотя бы выйти из сложившейся ситуации с минимальными потерями.

Итак, к чему привел массовый невозврат денежных средств по ипотечным договорам? Банки, чтобы не допустить усугубления ситуации, подстраховались: ужесточили требования к будущим заемщикам и стали тщательно проверять платежеспособность каждого. А сейчас еще и произошло повышение процентных ставок и увеличение минимального первоначального взноса. То есть ипотека по-прежнему функционирует как инструмент приобретения жилья, но доступна теперь далеко не всем.

«В связи с кризисом ликвидности банки сегодня ужесточили условия получения ипотечных кредитов, - говорит Дмитрий Кокорев, руководитель агентства недвижимости «Статус 7». – Многие банки в Барнауле на сегодняшний день уже повысили процентные ставки и увеличили размер первоначального взноса, более тщательно проверяется платежеспособность заемщиков. И, как следствие, сразу же большое количество людей, желающих оформить ипотеку на приобретение жилья, отсеялось, и лишь немногие сегодня могут быть признаны банком благонадежными заемщиками и получить кредит. Соответственно, с уменьшением количества людей, способных воспользоваться ипотекой как инструментом приобретения недвижимости, упал и общий спрос на жилье, а вместе с этим снизились и цены. Это естественный взаимосвязанный процесс».

Так, если раньше, пока ипотека была доступной, люди расталкивали друг друга локтями, чтобы купить себе подходящее жилье при все уменьшающемся предложении – одно это уже могло свидетельствовать о том, что рынок охватила паника и жажда наживы. Это приводило к стихийной скупке недвижимости, и дома часто продавались буквально через несколько дней после появления на рынке, да еще по цене, сильно превышающей начальную. Уже в 2006 году к лету ситуация выглядела абсолютно иначе. Число непроданных домов – как новостроек, так и вторичных – росло с каждым днем. Отсутствие массового спроса на недвижимость заставляло продавцов постепенно умерять аппетиты, и цены падали. И сейчас наблюдается тенденция к снижению цены на недвижимость. Никаких предпосылок для ее роста пока нет. То есть, вроде бы и цены становятся доступнее, а вот покупать недвижимость некому.

«Даже с идеально оформленными документами, официальными справками о доходах стало невероятно тяжело оформить ипотеку, - говорит заместитель директора по управлению агентства недвижимости «Династия» Диана Роговая. – Но на самом деле проблема не в заемщиках, а в банках. Пока только единицы сохранили более-менее щадящие условия, на которых наши заемщики могут получить кредит, но в большинстве своем банки испытывают внутренние трудности, что неминуемо отражается на клиентах. Могу сказать однозначно, что в подобных условиях - при недоступности ипотечного кредитования и отсутствии спроса на рынке жилья цены на недвижимость будут снижаться и в дальнейшем…»

Соглашается с коллегами и риелтор агентства недвижимости «Котельщик» Наталья Пащенко. «От нас, риелторов, сегодня ничего не зависит, - говорит Наталья Ивановна, - банки изменили требования к клиентам, и отказ следует за отказом. Буквально на днях, когда мы оформляли ипотечный кредит одному из своих клиентов на условиях внесения 10% первоначального взноса от стоимости приобретаемого жилья, нас поставили перед фактом увеличения размера взноса до 30%. То есть с каждым днем получить ипотеку становится все сложнее».

Тем не менее, практически никто из участников рынка недвижимости, в том числе представители банков, кризисом назвать сегодняшние трудности с получением ипотеки не могут. Всячески избегают подобного определения. Ужесточение условий, временные заминки, но только не кризис…

О том, что может «спасти» российскую ипотеку, аналитики в своем большинстве сходятся во мнениях. «На самом деле перспективы ипотеки сейчас зависят от дальнейших действий правительства, от того, поддержит ли оно систему ипотечного кредитования, - продолжает Дмитрий Кокорев. – В случае, если это произойдет, и государство поможет банковским организациям финансовыми вливаниями со своей стороны, есть вероятность дальнейшего кредитования населения под более низкий процент и стабилизации ситуации на рынке недвижимости в целом. Других же предпосылок для изменения положения на рынке пока нет, поэтому, скорее всего, цены зафиксируются на том уровне, которого они достигли сейчас, и далее будут повышаться параллельно инфляции».

Одной из последних обнадеживающих новостей стала информация о том, что правительство планирует выделить в помощь ведущим банкам 60 млрд рублей, поддержав таким образом систему ипотечного кредитования. Означает ли это, что у ипотеки появится второй шанс? Вполне возможно. И это покажет время.